加州第十九号法案将大大改变房地税评估政策

（注：如果您想继续保持现有的房地产税，利用地税重新评估亲子豁免，您需要在2021年2月15日前完成房产转让。）

在2020年11月3号，第19号提案勉强通过。它极大地改变了有关地产税重新评估的第13号提案（于1978年通过）和第58号提案（于1986年通过）。因此，当所有权发生变化时，这一法案对财产税的计算方式产生了巨大影响，最明显的是涉及与父母与子女之间产权转换的有关规则。

首先，第19号提案很大程度上限制父母子女之间地产转换对房产税重新评估豁免的豁免。而且，由于第19号提案声称将于2021年2月16号生效，这使加利福尼亚的地产拥有者仅有相当短的时间来计划保留当前的亲子重估豁免。

第二，对于55岁或以下的地产所有人，残障人士或自然灾害的受害者，第19号提案相对扩大了住宅的评估价值的可转让性。

背景：第13号提案/第 58号提案，以及亲子重新评估豁免

评估价值

根据目前第13号提案，加利福尼亚州的房产是根据其评估而不是其公平市价而征地产税。评估价值每年增值不可超过2％，除非所有权发生变化。从历史上看，每年加州房地产的升值速度远远高于2％。在许多情况下，尤其是在长时间持有房产的情况下，这会在公平市价和房产税所依据的评估价值之间造成了很大的差距。

亲子豁免

如果所有权发生变化，财产将被重新评估，除非属于“豁免”之一。根据第13号提案，配偶之间的转移不受所有权变更规则的约束。此外，第58号提案增加了父母和子女之间的转让进行重新评估的豁免权（a）如果是住宅，改豁免没有价值限制（b）其他房地产（例如第二套房和投资物业）有100万美元评估价值的限制）。第58号提案通常被称为亲子豁免。

亲子豁免对那些长期持有加州不动产且评估价值较低的家庭特别有利。例如，1980年，一对夫妇在海湾地区购买了50个单元的公寓大楼，其评估价值不到200万美元，按1.25%地产税率，地产税为25,000美元，尽管建筑物的公平市价为2000万美元。根据第58号提案，这对夫妇无需重新评估就可以将该财产转让给其子女。（每个父母可以转让具值100万美元评估价值的房产，且双方可以转让共200万美元评估价值的房产。）此外，不论价值如何，这对夫妇可以不经重新评估就将其主要住所转让给其子女。

第19提案取代第58提案

19号提案取代了58号提案，并极大地限制了亲子豁免范围。从2021年2月16号开始：

对于主要居住所，符合父母和子女之间的重新评估豁免，必须满足两个条件：（i）主要住所必须成为接受者的主要住所，以及（ii）主要住所的公平市价不能超过转让时的评估价值加上100万美元。

例如，一对父母在1980年购买了圣地亚哥的住所，如果父母在2021年2月15日之后过世，评估价值为500,000美元，每年的物业税为5,350美元（1.07％），假设公平市价（FMV）是120万美元，如果子女继续住在此住所中，则无需重新评估（500,000美元+ 100万美元= 150万美元大于120万美元）。因此地产税保持不变。

与上述事实相同，但公平市价为180万美元，那么新的重新评估价值将变成80万美元（180万美元-100万美元）。因此，财产税增加到$ 8,560。

所有其他房地产都无法转移评估价值为100万美元的其他房产（即不是主要居住地的财产）。以海湾地区的公寓大楼为例子，重新评估后的价值将增加到2000万美元，地产税将增加10倍，达到25万美元。

法人实体持有的地产

必须要注意的是，此更新中讨论的亲子豁免豁免规则不适用于法人实体（例如有限责任公司（LLC），合伙企业和公司）中持有的财产。确定法人实体所持财产的所有权是否发生变化（从而重新评估财产税）的规则是不同的。若是法人实体拥有加利福尼亚房地产所有权希望将财产保留/转让给后代而不是出售的话，应咨询律师分析利弊。

根据新规则变更的规划

根据第19号提案的新规则，从现在起到2021年2月15号之间，地产持有人可以进行适当计划锁定当前的亲子豁免。由于进行该计划的时间紧迫，因此地产所有者应尽快采取行动。对于希望子女保留而不是出售其加州地产的父母来说，这一点尤其重要。此外，任何将加州的房地产仍保留在Qualified Personal Residence Trust（QPRT）的应尽快联系有关财产规划老师，因为QPRT中持有的财产是不受第19号提案的住宅豁免。

另一个考虑因素是“增加成本基础”。希望立即将财产转移给子女以保留2021年2月15号之前的亲子豁免的父母应注意，这种转移会导致丧失 “增加成本基础” 。当所有权的改变是由于死亡产生时，该财产将获得新的基础成本—即死亡时的公平市价。出售财产时，资本收益将是售价减去新的成本基础。因此，如果孩子不想保留该财产，生前转让没有任何优势。

针对55岁及以上，残障或野火或其他自然灾害的受害者转移的特别规则

部分19号法案将于2021年4月1号生效。这部分法案将扩大55岁以上，残障或野火或自然灾害的受害者保留主要居所评估价值的范围。

属于此类别的屋主如果在加州范围内搬迁，可以将其先前主要住所的评估价值转移到在加州任何县新购买或新建的住宅。相对现行法律，新的规定不再仅限于“同等价值或更低价值”的新房屋。如果新房屋的评估值等于或小于旧房屋的评估值，则屋主可保持原有的评估价值。如果新房屋的评估价值大于旧房屋的评估价值，则新的评估价值将通过公平市价的差额而增加。

时间紧迫，对于评估价值大大低于市场价值的地产拥有者来说，需要马上与家人沟通，采取行动。

晨阳律师是资深财产规划律师，她的联系电话是858-215-1886，该Email地址已收到反垃圾邮件插件保护。要显示它您需要在浏览器中启用JavaScript。">email是该Email地址已收到反垃圾邮件插件保护。要显示它您需要在浏览器中启用JavaScript。

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