歲月如梭，送走了一波波COVID-19變種病毒衝擊的2021年，迎來了充滿希望的2022年。期盼新冠疫苗接種更普及，治療病毒的口服藥物問世，或是病症輕微的 Omicron變種病毒株迅速的傳播之下，形成群體免疫，讓全球的民眾早日脫離新冠病毒的肆虐，恢復正常的生活。

由於疫情的影響，造成了40年來最大的通貨膨脹，過去兩年在萬物齊漲之下，近來房價更是不斷地狂飆。我從事房地產仲介的22年來，也經歷過兩輪房市的興衰，這是頭一回看到過去兩年房價上漲近40%。在此與大家分享一下我對聖地牙哥今年房市的展望。

剛出爐的聖地牙哥房產協會SDAR 之2021年12月的全郡房屋交易統計數據顯示，該月成交的獨立屋平均售價為$1,115,149，比2019年12月的成交價上漲了33.9%，而連棟屋的平均售價為$692,775，比2019年12月的成交價上漲了34.5%。2021年獨立屋的最高平均售價為六月份的$1,176,066，這顯示獨立屋的加價情況有逐漸放緩的趨勢。

為了紓解通膨的強大壓力，美國聯邦儲備銀行可能於今年升息2~4次，每次上升0.25%~0.50%不等，第一次升息可望落在今年三月。30年房貸的固定利息也可望在今年底上升到4.0%左右。全美的房市在升息的刺激之下，買家可能會減少一些，若是疫情減緩或是人們對疫情逐漸麻痺而願意賣房，導致待售屋的數量增加，則房市會稍微降溫一點。不過今年全國的房價仍然會以個位數成長，其中以Zillow預估的上漲9%為最高，全國房產協會 NAR 預估上漲5.7%，Redfin預估上漲4.2%。

聖地牙哥的房價自2012年跌落谷底之後，一路上漲到2022年，也已經連漲10年了。我預計本地的房價可望在今年的9、10月份漲到最高點，房價可能會在高處維持3~6個月之後開始冷卻，但不致崩盤，房價的下降可能會長達2~4年之後降到一個相對的低點，然後再回檔上揚。

如果您考慮買房，而且會持有該房5年以上者，我建議你在今年越早買到越好，以免到了年底你要付出更高的代價。反之，如果您是持有房產的投資者，或是考慮換房的賣主，我則建議今年是賣房的最好時機，以求賣到最高價。您可以將賣房的獲利以下列幾種轉投資的方式保護起來，待5、6年之後房價降到谷底，再進場購房。

賣主可投資Trust Deed Investment作為放款給建築商9~24月的短期貸款金主，以獲得由土地作為質押擔保品的放款，來獲得的年息8~10%收入。或是投資5~7年期的固定年金Annuity，以獲得年息3.5~4.0%的收入。或是投入房產信託基金Real Estate Investment Trust (REIT)，集資與他人共同投資大型商業不動產，以獲取每年5~6%的租金回報。也可以考慮投資到政府允許可做1031-Exchange 的德拉瓦法定信託Delaware Statutory Trusts (DST)，集資與他人共同投資大型出租公寓或商場，以獲取每年4~6%的租金回報。如果您需要上述的賣房所得轉投資方案更詳細的資料，歡迎與我的電郵: 该Email地址已收到反垃圾邮件插件保护。要显示它您需要在浏览器中启用JavaScript。或手機: (760) 715-8496或 WeChat & LINE: vkung01 聯繫。