侯佳音 (二十一世紀房地產公司)

加州商業，消費者服務和房屋管理局於2020年4月7日發布關於新冠病毒大流行期間居民住宅和商業用房驅逐期限和暫停驅逐的指導意見及常見問題。

本指南針對在COVID-19大流行期間，在當地司法管轄區內驅逐房客的房東，以及正考慮對居民住宅或商業用房驅逐房客的房東，實施限制或暫停措施，以減輕受疫情影響的個人或企業的負擔。

本指南發布的背景

COVID-19是由一種新型病毒引起的呼吸道疾病，已在世界範圍內傳播。現在，在加利福尼亞已經確認了病例在社區存在的事實。我們對COVID-19的流行病學，臨床病程，免疫原性和其他因素有了越來越多的了解，而且這種情況每天都在變化。顯然，對這種流行病的反應將持續數週，甚至數月之久。

當前加州現實境況

由於COVID-19的流行，使得業務停頓，工時或工資損失，以及相關的裁員，許多加利福尼亞人已經遭受到收入損失，隨著時間的推移和病毒繼續構成威脅，這種損失的情況可能會繼續增加。由於這些損失，與之相關的加州居民面臨難以繳納房租。最大限度地減少人群遷移是當前公共衛生所需的必要措施，它對於減少COVID-19的傳播至關重要。這個措施要求居民遵守N-33-20行政命令，該行政命令要求加州人待在家里或待在現有的住所內，除非發布其他特別的行政命令來取代它。

行政命令N-37-20概述

在COVID-19大流行期間，至關重要的是加州居民人必須按照N-33-20號行政命令的規定待在其居住地，以幫助減緩COVID-19在脆弱人群中的傳播。 2020年3月27日，州長加文·紐瑟姆（Gavin Newsom）簽署了N-37-20號行政命令，該命令要求在全州範圍內暫停將某些不能付租金的房客從住宅或住宅單元中逐出。受此命令保護的租戶必須滿足以下這些條件。

• 他們必須已經向房東付清了直至執行命令之日以前的所有租金。
• 他們必須在房租到期之前或之後的7天內以書面形式告知房東，由於與COVID-19相關的原因而無法付款，他們需要延遲支付部分或全部房租。這些原因包括但不限於：

o房客因懷疑感染了COVID19而生病，或正在照顧因懷疑感染COVID-19而生病的家庭或家庭成員，無法工作。

o因應付COVID-19出現的緊急狀態，或相關政府對應COVID-19的影響而導致的裁員，工時損失或其他收入損失。

o照顧因COVID-19而停課的孩子而失去正常的工作時間。

• 租戶必須具有本人或家庭或家庭成員相關的疾病證明，以及因疫情而導致收入損失的證明文件。

以上對租戶的保護措施的有效期截止於2020年5月31日。

該行政命令不適用於如下情況：

• 並不意味著租戶可以免於支付租金，並不限制房東收回應得租金的權利。
• 並不阻止防止房東驅離從事犯罪活動或對其他租戶構成危險的人。但是，任何此類的驅離都必須遵守所有適合的法律，法令，規則，法規和命令。

行政命令N-28-20概述

由州長於2020年3月16日簽署的第N-28-20號行政命令，消除了希望對流行病造成的居民或商業遷離施加限制的市縣政府面臨的障礙。

第N-28-20號行政命令中止了一些現存的州法律條文，那些條文可能會妨礙地方政府對與COVID-19大流行相關的某些住宅或商業驅逐期限實施限製或暫停。如果（1）承租人的收入大幅減少或自付費的醫療費用巨大，以及（2）由COVID-19大流行或政府對大流行的反應造成的收入減少，或因之引發的醫療費用。

凡當地政府已經按照此命令實行了暫停驅逐措施的情況下，承租人需要記錄他或她的收入的減少及自付的醫療費用的詳情，以及這些事實與COVID-19的關係。這些文件的可能形式，包括僱傭關係終止通知，醫療賬單，銀行對帳單，以及已簽署的對房客來說因COVID-19而導致的情況發生變化的聲明。地方政府要求與EO N-28-20有關的特定文件形式由每個地方政府自行決定；但是，地方政府應該考慮那些遇到COVID-19困難的人最容易獲得的是哪些形式的文檔，並應避免繁重的要求。

自2020年3月4日起，州法律中與實施對住宅和商業搬遷限製或暫停相衝突的有關的條文，都予以暫停。

N-28-20行政命令不適用於以下情況：

• 城市和縣規定實行本地的暫停措施。市議會或縣監事會應以的投票的方式，按當地的法令，規則和程序來決定對該暫停令的實施。

• 禁止城市或縣出於命令中未指定的其他原因禁止遷離。例如，本行政命令並不禁止某些城市或縣作出自己的規定，無論收入損失如何，對那些與COVID-19相關的承租人或照顧與COVID-19相關的承租人都實行暫停驅逐措施。行政命令也沒有禁止城市或縣對所有遷離施加絕對限制。但是，行政命令中止的州法律僅適用於對命令中規定的特定驅逐類型施加限制。

•  減輕租戶的租金負擔，並不限制房東收回應得租金的權 力。

• 防止房東驅逐從事犯罪活動或對其他租戶構成危險的人。但是，任何此類遷離都必須遵守所有適用的法律，法令，規則，法規和命令。

其他資源

每個司法管轄區都可以根據其獨特情況制定措施。加州公寓協會網站上包含許多鏈接，這些鏈接指向由多個司法管轄區製定的措施，可能對房東以及製定自己的驅逐限制的市縣很有幫助。

問題與解答：

問： 行政命令EO N-28-20如何使地方政府在EO N-37-20提供的保護範圍之外保護居民和租戶？

答： EO N-28-20暫停執行任何會阻止地方政府對因COVID-19大流行而引起的某些類型的住宅和商業驅逐行為施加限制的州法律。州法律的暫停僅適用於因以下原因而導致房客無法支付房租的地方： （1）房客的收入大幅減少或自付醫療費用，

（2）收入的下降或醫療費用是由於COVID-19大流行或政府對大流行的反應而造成的。

問： EO N-28-20或EO N-37-20是否減輕了租戶的租金負擔？

答： 不會。 EO都不會解除租戶的租金義務，EO也不限制房東討回租金的能力。

問： EO N-28-20是否允許市縣官員通過行政命令或緊急命令實施地方禁令，還是需要市議會或監事會投票？

答： EO N-28-20並未規定司法管轄區可以暫停執行的方法。地方政府應遵守適用的地方法規和程序。

問： 當地方政府已經按照EO N- 28-20法令實行了驅逐暫停，租戶須記錄他或她減少的收入或自付的醫療費用，以及與COVID-19的關係。還需要租戶保留類似的文檔，以滿足觸發N-37-20保護的要求。所需滿足的“文檔”標準是什麼？

答： 可以通過提供信息或證據，證明收入下降或自付費用是由於COVID-19大流行或由於政府對COVID-19 的響應而引起的。可能的文件形式可能包括僱傭關係終止通知，工資單，醫療賬單，銀行對帳單以及簽名的對帳單，它們都可以解釋租戶因COVID-19而改變的狀況。雖然根據EO N-28-20的要求，司法管轄區要求的特定形式的文件最終由每個地方政府自行決定，但地方政府應考慮因COVID-19而引起困難的人們最容易獲得的那些形式的文件，並避免為當事人造成繁重的負擔。

問： EO N-28-20或EO N-37-20是否阻止房東驅逐從事犯罪活動或對其他租戶構成危險的人？

答： 不能。但是，任何此類遷離都必須遵守所有適用的法律，法令，規則，法規和命令。

問： 是否已將EO N-37-20及其要求正式通知司法委員會和加利福尼亞州警長協會，以促進該EO的執行？

答： 是的。

問： 如果某個城市想對與COVID-19有關的租客，或需要照顧與COVID-19有關的人的租客，不管其是否有收入損失或大量自付醫療費用，都實行限制遷離， EO N-28-20或EO N-37-20是否禁止城市這樣做？

答： EO N-28-20和EO N-37-20並不禁止城市在這些情況下限制遷離。但是，鬚根據EO N-2820第2款，和EO N-37-20暫停使用州法律僅適用於對第2款所述的驅逐類型施加限制。

問： 如果一個城市想要停止所有驅逐（不僅是基於與COVID-19相關的經濟困難而產生的未付租金的驅逐），EO N-28-20或EO N-3720會阻止該城市這樣做嗎？

答： EO N-28-20都不能阻止城市對所有驅逐行為施加絕對限制。但是，根據EO N28-20的第2段和EO N-37-20的州法律中止僅適用於對其中描述的驅逐類型施加限制。

問： EO N-28-20是否會影響2020年3月16日之前的任何驅逐令？

答： EO自2020年3月4日起暫停執行州法律，適用於對居民和商業遷離的限制。

問： 有哪些資源可用來協助地方政府制定自己的措施來防止或限制驅逐？

答： 每個司法管轄區都可以根據其獨特情況制定措施。加利福尼亞公寓協會的網站，其中包括許多司法管轄區製定的措施的超鏈接，可能是一個有用的參考。