IRS通讯系列：租賃收入和費用 / 出租住宅與度假產業

國稅局稅務主題：租賃收入和費用

您因出租不動產或個人財產收到的現金或公平市場價值的資產或服務是您的可課稅的租賃收入。通常您可以從租金收入中扣除出租物業的開支。

不動產租賃

不動產相關的收入及開支通常申報在1040副表E【附加收入和虧損】(Form 1040, Schedule E, Supplemental Income and Loss)上。
如果您提供大量的服務主要是方便您的租戶，請在1040副表C上【獨資企業利潤或虧損】(Form 1040, Schedule C, Profit or Loss From Business (Sole Proprietorship))申報您的收入和開支。

個人財產租賃

如果您從事個人財產租賃的業務，請用1040副表C(Form 1040, Schedule C)或C-EZ【獨資企業的淨營業利潤】(Form 1040, Schedule C-EZ, Net Profit From Business (Sole Proprietorship))申報與個人財產租賃相關的收入和開支。
若不是從事個人財產租賃的業務，則直接在1040副表1【額外收入和收入調整】(Schedule 1 (Form 1040) PDF, Additional Income and Adjustments to Income) 的第 21 和 36 欄位上申報。

租賃收入

多數人以現金收付制經營，這就是說當他們真正地或肯定會收到租金後才算作租金收入，然後再扣除他們的開支。租金收入包括：

取消租約支付的金額 - 如果租戶付錢給您取消租約，這筆錢也是租賃收入，須在您收到的那年中申報。
預付租金-通常您把任何預付租金在您收到的那年中列為收入，無論租金所包含的時段為何或您使用何種會計原則。
租戶支付的開支 - 如果您的租客支付您的任何開支，這些款項屬於租金收入。如果開銷被視為可扣除開支，您也可以扣除這些開支。
押金 - 不要將押金列為您的收入，如果您可能需要在租約結束時退還。如果在年度裡因為承租人提早搬離租處而構成違約，您因而您保留了部份或全部的押金，這筆錢就要計入那年的收入。如果因為承租人損壞物業，您因而保留了部份或全部的押金，請將您保留的金額包含在該年度的收入中，如果您的作法是將修理費列為開支來申報扣除的話。如果您的作法不是將修理費列為開支申報扣除，而是用押金來支付這些開支，則不必將保留的金額包含在收入中。如果押金被當作承租人最後一個月的租金，這筆錢是您在收到時就包含在收入中的預付租金，而不是作為最後一個個月的租金。

租賃開支

可從您的總租金收入中扣除的開支的例子包括：

折舊-對您資產的損耗、磨損和破壞（包括過舊淘汰）的補貼。當您的租賃資產開始使用時您開始進行折舊。您可以使用4562表【折舊和攤銷】(Form 4562, Depreciation and Amortization)（申報折舊）以收回部份或全部的原始取得的成本和改善的成本，在您將出租物業開始使用的那年開始，以及進行改善或添加陳設的任何年度中。
維修成本-讓您的物業保持良好使用狀況但不增加物業的價值的開支。
營運開支–租賃物業的其它必要營運開支，例如雇員的工資或獨立承包商（土地管理員、檔案管理員、會計人員、律師等）因提供服務而收取的費用。

如果您是繳納現金的納稅人，您不可以扣除未收取的租金作為您的開支，因為您尚未將該租金納入到收入中。維修費用，如材料通常得以抵扣。維修與改善以及有關大多數租賃物業的折舊資訊，請參閱527號刊物【住宅租賃物業】（包括渡假屋的租賃）(Publication 527, Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes))。如需更多有關折舊的資訊，請參閱946號刊號【如何折舊物業】(Publication 946, How To Depreciate Property)。

個人使用

另有一些有關租賃您住家或渡假屋的特殊規則。有關這類的租金收入，或租賃金額低於公平市場價值的資訊，請參閱主題415。

限制

如果您不使用出租物業作爲住家而是用來出租以賺取利潤，您的出租開支抵扣可高出您的總租金收入，但有一定的限制。有關這類的資訊，請參閱925號刊物【被動(無實質參與)投資和風險規則】(Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules)和主題425。

淨投資收入稅

如果您有租賃利潤，您可能要繳淨投資收入稅 (NIIT)。更多資訊請參閱主題559。

更多資訊

要取得更多資訊，請參閱527號刊物(Publication 527)和我的住宅租金收入是否需要繳稅及/或費用是否可以扣稅？(Is My Residential Rental Income Taxable and/or Are My Expenses Deductible?)。

國稅局稅務主題：出租住宅與度假產業

如果您收到出租一個住所單位的租金，如一棟房屋或公寓的租金收入，您可以扣除某些開銷。這類的開銷可以包括房屋貸款利息、房產稅、意外損失、維修、水電雜支、保險、及折舊，這些開銷會減少租金收入的應納稅額。您通常可在1040表【美國個人所得稅報稅表】(Form 1040, U.S. Individual Income Tax Return)，1040副表1【額外收入和收入調整】(Form 1040 Schedule 1 PDF, Additional Income and Adjustments to Income) (PDF)，和1040表副表E【附加收入和虧損】(Form 1040, Schedule E, Supplemental Income and Loss)上申報收入和支出。如果您以出租謀利，不使用住所單位為居住處，那麼您可以扣減的租金開支可以超過您的租金收入總額。但是您的租金損失，通常將會被「風險」規則和/或被動(無實質參與)投資規則限制。有關這類限制的資訊，參閱925刊物【被動(無實質參與)投資和風險規則】(Publication 925, Passive Activities and At-Risk Rules)。

房產出租/個人使用

如果您出租一個住所單位給他人，而您也用此作為的住宅，那麼您可抵扣的租金開銷可能會受限制。如果您在報稅年度中本人使用此住所的時間超過下列二者之中較多的一項時間:

14天或
以一個公平的租金價格出租給他人總天數的10%,

您有可能會使用一個以上的住所單位為當年的住宅。例如，如果您在主要的住家中住了11個月，您的主住家就會當成一處居住處的住所單位。如果您年度內在度假屋住了另外的30天，您的度假屋也會被當成一處個人居住處的住所單位，除非您在年度內以公平的租金價值把度假屋出租超過300天。

個人使用的住所單位的一天是被下列人等使用的任何一天：

您或任何其他擁有其中權益的人，除非您把您的權益以一份共享的凈值融資的協議租給了另一個業主，作為他或她的主要住家，而且其他擁有人支付公平的租金
您的家庭成員，或任何其他享有其中權益的人的家人，除非這位家庭成員將這棟住所作為他或她的主要住家，同時也支付公平的租金價格
任何人在協議下讓您使用某些其他的住所單位
任何人支付少於公平的租賃價格

出租最低限

有一個特殊的規則, 如果您使用住宅單位作為住所, 當您將其出租, 且租期少於15天, 那麼在這種情況下, 無須報告任何租金收入, 也無須扣除租賃開支的任何費用。

出租費用和個人使用費分攤

如果住所單位用於出租和個人使用，您通常必須以雙方使用目的的天數為基礎將總開支分攤於出租用途和個用途。您將無法扣抵超出租金收入總額限制的開支（您的租金收入總額減去出租部份的房屋貸款利息、房產稅、和意外損失、以及租賃開支，如房地產經紀人費和廣告）。但是，您也許能將某些租金開支推到下一年，但需根據那年的總租金收入的限制而定。如果您在1040的附表A【列舉扣除額】(Form 1040, Schedule A, Itemized Deductions)中列舉扣除，您仍然可以扣除您個人部份的房屋貸款利息、房產稅，以及意外損失由聯邦政府宣布的災難列在該副表上。

商業用途的住所

另一種特殊的規則適用於當您把您家的一部份租給您的雇主，並在該租用空間中為雇主提供服務。這種情況下，要申報租金收入。，您可以扣除出租部份的房屋貸款利息、房產稅、和意外損失由聯邦政府宣布的災難、受任何限制，但不能扣除任何業務開支。有關這些限制的資訊，請參閱587號刊物【為業務使用住宅】（包括日間兒童托育服務提供者的使用）(Publication 587, Business Use of Your Home (Including Use by Daycare Providers))。

淨投資所得稅

如果您有租賃收入，您可能要繳您淨投資收入稅 (NIIT)。更多資訊, 請參閱主題559。

更多資訊

有關提供住家物業的租賃的資訊，請參閱527號刊物【住宅租賃財產】（包括渡假屋的租賃）(Publication 527, Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes))。