宮筑筠(資深房地產經紀)

         歲月如梭,送走了一波波COVID-19變種病毒衝擊的2021年,迎來了充滿希望的2022年。期盼新冠疫苗接種更普及,治療病毒的口服藥物問世,或是病症輕微的 Omicron變種病毒株迅速的傳播之下,形成群體免疫,讓全球的民眾早日脫離新冠病毒的肆虐,恢復正常的生活。

         由於疫情的影響,造成了40年來最大的通貨膨脹,過去兩年在萬物齊漲之下,來房價更是不斷地狂飆。我從事房地產仲介的22年來,也經歷過兩輪房市的興衰,這是頭一回看到過去兩年房價上漲近40%。在此與大家分享一下我對聖地牙哥今年房市的展望。

         剛出爐的聖地牙哥房產協會SDAR 之2021年12月的全郡房屋交易統計數據顯示,該月成交的獨立屋平均售價為$1,115,149,比2019年12月的成交價上漲了33.9%,而連棟屋的平均售價為$692,775,比2019年12月的成交價上漲了34.5%。2021年獨立屋的最高平均售價為六月份的$1,176,066,這顯示獨立屋的加價情況有逐漸放緩的趨勢。

01 13 Average Sales Price

         為了紓解通膨的強大壓力,美國聯邦儲備銀行可能於今年升息2~4次,每次上升0.25%~0.50% 不等,第一次升息可望落在今年三月。30年房貸的固定利息也可望在今年底上升到4.0%左右。全美的房市在升息的刺激之下,買家可能會減少一些,若是疫情減緩或是人們對疫情逐漸麻痺而願意賣房,導致待售屋的數量增加,則房市會稍微降溫一點。不過今年全國的房價仍然會以個位數成長,其中以Zillow預估的上漲9%為最高,全國房產協會 NAR 預估上漲5.7%,Redfin預估上漲4.2%。

         聖地牙哥的房價自2012年跌落谷底之後,一路上漲到2022年,也已經連漲10年了。我預計本地的房價可望在今年的9、10月份漲到最高點,房價可能會在高處維持3~6個月之後開始冷卻,但不致崩盤,房價的下降可能會長達2~4年之後降到一個相對的低點,然後再回檔上揚。

         如果您考慮買房,而且會持有該房5年以上者,我建議你在今年越早買到越好,以免到了年底你要付出更高的代價。反之,如果您是持有房產的投資者,或是考慮換房的賣主,我則建議今年是賣房的最好時機,以求賣到最高價。您可以將賣房的獲利以下列幾種轉投資的方式保護起來,待5、6年之後房價降到谷底,再進場購房。

         賣主可投資Trust Deed Investment 作為放款給建築商9~24月的短期貸款金主,以獲得由土地作為質押擔保品的放款,來獲得的年息8~10% 收入。或是投資5~7年期的固定年金Annuity,以獲得年息3.5~4.0% 的收入。或是投入房產信託基金Real Estate Investment Trust (REIT),集資與他人共同投資大型商業不動產,以獲取每年5~6% 的租金回報。也可以考慮投資到政府允許可做1031-Exchange 的 德拉瓦法定信託Delaware Statutory Trusts (DST) ,集資與他人共同投資大型出租公寓或商場,以獲取每年4~6% 的租金回報。如果您需要上述的賣房所得轉投資方案更詳細的資料,歡迎與我的電郵: 该Email地址已收到反垃圾邮件插件保护。要显示它您需要在浏览器中启用JavaScript。 或手機: (760) 715-8496 或 WeChat & LINE: vkung01 聯繫。

 

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